변화하는  상권을  수시로 파악하라

직장인들 중에는 앞으로 늘어날 자녀교육비와 노후생활에 대비한 투자 목적으로 상가를 사거나 분양 받아 임대수입을 올리거나, 부업을 할 생각을 하는 사람이 많다. 그러나 경험이 없는 사람이 상가에 투자하고자 할 때는 생각보다 어려운 점이 많기 때문에 주의해야 한다.

주택은 주거라는 절대 기능을 수행하고, 수도권에서는 항상 공급보다 수요가 많아 어느 정도 가격을 유지하는 안정성이 비교적 높다. 반면에 상가는 초기에는 장사가 잘되어 가격이 올라가도 공급과잉,상권변화,경기침체 등의 요인이 작용해 장사가 안되면 가치가 하락한다. 또한 환금성도 떨어진다.

이렇게 상가는 주택보다 기복이 심할 수 있고, 상대적으로 위험이 클 수 있다.

상가의 특징은 가격에 영향을 미치는 변수가 다양하고, 복잡하며 계속 변한다는 점이다. 따라서 상가투자는 상권분석 등의 능력과 경험이 많은 투자전문가를 활용하여 투자시점에 상대적으로 저평가된 상가에 투자를 하는 것이 좋다.

전문가가 아닌 사람이 상가투자를 할 경우에는 상권이 안정된 지역이 좋다. 즉 주변에 대형 백화점이나 할인점 등이 없고, 중산층 이하의 소득계층이 밀집해 있는 배후주거지역이다. 또한 유동인구가 많고, 추가개발이나 상권변화가 어려운 지역이 안정된 상권이라 할 수 있다.

다만, 변화가 예상되는 지역에 투자할 경우 이 변화가 긍정적인 영향을 미칠지 그 반대일지를 잘 분석해야 한다. 그리고 역세권,대학가,공공기관 주변 등도 안정된 상권에 포함된다.

상가투자에 반드시 알아야 할 주요 내용을 짚어보면(참조: 10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라)

첫째, 상권이 급속히 변할 여지가 많은 지역은 현재는 좋더라도 나빠질 가능성이 많다. 다른 지역에 지하철이나 도로가 개통될 예정이어서 유동인구의 경로가 바뀌거나 인근에 큰 백화점이 들어서는 등 이런 곳은 피해야 한다.

둘째, 상권 내의 소비자들의 수나 고소득 계층이 늘어날 것인지 예측해야 한다. 지하철 개통,도로 확장,공공기관 및 학교 설립 등 주변여건이 좋아질 경우 긍정적인 영향을 주기 때문이다.

셋째, 현재의 상권 내에 상호 상승효과를 내는 보완업종과 경쟁관계에 있는 유사업종이 어느 정도 있는지도 살펴야 한다. 분양 시에 지정이 되었다 할지라도 입주 후 업종을 바꾸는 경우, 이를 막을 법적 장치가 없기 때문에 분양 시에 지정된 업종은 사실상 의미가 없다고 볼 수 있다.

넷째, 초보자는 대규모 아파트 단지 내 상가, 백화점 등 대형상가, 대형 전문상가 내의 편의시설 상가, 유동인구가 많은 역세권, 대로변 등에 위치해 있는 상가에 투자하는 것이 위험부담이 적다.

다섯째, 분양 받거나 구입하려는 상가에 대해 상당 기간 동안 실제 현지답사를 하면서 여러 각도에서 면밀하게 점검해야 한다.

여섯째, 건물이 완공된 이후에도 분양이 계속되는 상가는 인기가 없다는 반증이므로 피해야 한다.

일곱째, 추가로 개발될 여지가 많은 지역의 경우 경쟁의 심화로 수익성이 떨어질 가능성을 고려해야 한다.

상기 내용 외에도 테마상가인 경우 주변환경에 적합한지, 업종의 주제가 명확한지, 그리고 테마에 맞는 독특한 외관을 갖추고 있는지 세심한 관찰과 분석이 필요하다.

또한 주차나 차량진입의 편의성도 잘 살펴야 하고, 상가운영위원회의 운영이 잘되고 있는지도 따져봐야 한다.

그리고 주인이 자주 바뀌는지도 확인해야 한다. 장사가 잘되면 자주 바뀔 리가 없을 것이기 때문이다.

실수요자가 아니고, 임대목적 등 가수요가 많은 상가의 경우 입주 후 상가가 제대로 활성화 되기 힘들므로 피하는 것이 좋다.

상가 종류별(근린,단지 내,상가주택 등) 투자방법, 최적의 상가입지, 세금(취득세,등록세,부가가치세,재산세,양도소득세 등) 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 고현철 유엔알컨설팅 투자전략센타장(www.youandr.co.kr)